Voorselectie verkoop grondpositie en realisatie van twee ontwikkelvelden met woningbouw (sociaal en vrije sector) in Haven Oost te Ommen

De gemeente Ommen heeft de gronden in Haven Oost in eigendom en is daarmee verantwoordelijk voor de grondexploitatie. De gemeente Ommen overweegt om de gronden in ontwikkelveld Noord in Haven Oost onder voorwaarden via inschrijving te verkopen aan een te selecteren marktpartij ten behoeve van de ontwikkeling van vrije sectorwoningen. Voor ontwikkelveld Zuid heeft Vechtdal Wonen de beschikking over de gronden en zij zoekt op haar beurt naar een marktpartij die onder voorwaarden de sociale huurwoningen wil realiseren.

Het ontwikkelveld Noord is beoogd voor de realisatie van maximaal 16 woningen inclusief binnenterrein met een gemixt (vrije sector) programma. Op ontwikkelveld Zuid worden 15 sociale huurwoningen inclusief ontmoetingsruimte en binnenterrein voorzien. Vechtdal Wonen laat deze 15 woningen plus ontmoetingsruimte ontwikkelen en neemt deze woningen vervolgens in haar portefeuille. Zie ook de, met rode pijlen, aangeven gebieden in figuur 1.

e gemeente en Vechtdal Wonen zetten in gezamenlijkheid bovengeschetste ontwikkelopdracht in de markt en willen hiervoor via een meervoudig onderhandse selectie een marktpartij selecteren. Voor deze meervoudig onderhandse selectie nodigen de gemeente en Vechtdal Wonen vijf partijen uit die zich via een voorselectie dienen te kwalificeren.

Selectie in twee stappen: openbare voorselectie en meervoudig onderhandse selectie

De openbare voorselectie geeft markpartijen de mogelijkheid hun interesse bij de gemeente en Vechtdal Wonen kenbaar te maken en in te schrijven (zie inschrijfformulier). Na de voorselectie start de meervoudig onderhandse selectieprocedure met maximaal vijf partijen die als meest geschikte kandidaat naar voren zijn gekomen tijdens de voorselectie.

Het doel van de gehele procedure is het selecteren van een marktpartij op basis van een onderscheidend, kwalitatief hoogwaardig plan passend bij de ambities en doelen van de gemeente en Vechtdal Wonen tegen een vaste grondprijs voor de grondpositie van ontwikkelveld Noord en binnen een maximaal bouwbudget voor de realisatie van sociale huurwoningen inclusief ontmoetingsruimte op ontwikkelveld Zuid. De realisatie van beide ontwikkelvelden wordt gegund aan de partij die dit op de ‘economisch meest voordelige’ wijze doet. De prijs voor de grondpositie van ontwikkelveld Noord ligt vast, evenals het bouwbudget voor de sociale huurwoningen op ontwikkelveld Zuid, waardoor de beoordeling door de gemeente en Vechtdal Wonen alleen op ‘kwaliteit’ zal plaatsvinden.

De gemeente sluit maximaal vier weken na definitieve gunning met de winnende partij een koopovereenkomst af voor de verkoop van de gronden in ontwikkelveld Noord. De levering van de bouwrijpe gronden zal plaatsvinden onder gelijke voorwaarden als opgenomen in de koopovereenkomst. Vechtdal Wonen sluit, eveneens maximaal vier weken na definitieve gunning, een realisatieovereenkomst af met de winnende partij voor het bouwen van de sociale huurwoningen inclusief ontmoetingsruimte voor ontwikkelveld Zuid.

Meervoudig onderhandse selectie: eisen en wensen

De ontwikkelvelden worden in de markt gezet rekening houdend met de ruimtelijke -, financiële – en planinhoudelijke – en beleidsmatige kaders van de gemeente en Vechtdal Wonen. Deze kaders vertalen zich deels in eisen en deels in wensen. Voor de eisen geldt dat hieraan moet worden voldaan bij de inschrijving voor de meervoudig onderhandse selectieprocedure. Indien een inschrijving niet voldoet aan de eisen volgt automatisch een knock-out. Voor de wensen geldt dat deze door inschrijvende marktpartijen kunnen worden ingevuld. De invulling van de wensen geeft de marktpartijen de mogelijkheid zich te onderscheiden van elkaar. De wensen maken onderdeel uit van de beoordeling. Onderstaand de belangrijkste, inhoudelijke eisen en wensen die de gemeente en Vechtdal Wonen hanteren bij de meervoudige onderhandse selectieprocedure:

Eisen

• Inschrijving van een marktpartij voldoet aan de ruimtelijke eisen van het vigerende bestemmingsplan en de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan, de stedenbouwkundige visie en de regiekaart;
• Inschrijving van een marktpartij omvat het gewenste programma in beide ontwikkelvelden;
  • ontwikkelveld Noord: maximaal 16 woningen, waarvan 8 levensloopbestendige 2^1 kapwoningen en 8 levensloopbestendige rijwoningen. Bij de rijwoningen bevinden zich 4 woningen in de prijscategorie tot € 250.000 (prijspeil 1-1-2023 + 2% jaarlijkse indexatie) en 4 woningen bevinden zich in de bandbreedte van € 250.000 en € 300.000 (prijspeil 1-1-2023 + 2% jaarlijkse indexatie). De totale oppervlakte van ontwikkelveld Noord is ca. 3200 m2 en de totale vaste grondprijs bedraagt € 896.000 exclusief BTW;
  • ontwikkelveld Zuid: 15 sociale huurwoningen incl. ontmoetingsruimte op de begane grond, waarvan 11 hof woningen met toegang op de begane grond en een indicatief bruto vloeroppervlak van 80 m2 per woning en 4 appartementen met toegang op de 1^e verdieping en een indicatief bruto vloeroppervlak van 65 m2 per appartement. Het totale bouwbudget voor de sociale huurwoningen inclusief ontmoetingsruimte bedraagt €3.075.000 incl. BTW. Dit budget is prijsvast tot en met het indieningsmoment voor de vijf geselecteerde markpartijen in de meervoudig onderhandse selectie. Dit moment is medio februari 2023, daarna wordt het afgegeven bouwbudget geïndexeerd met de BDB-index. Er is geen sprake van grondaankoop door de ontwikkelende partij, omdat de gronden bij Vechtdal Wonen in eigendom blijven;

• Het ontwerp van de sociale huurwoningen voldoet aan het Programma van Eisen, zoals opgesteld door Vechtdal Wonen;
• Akkoordverklaring door inschrijvende partij dat het ingediende ontwerp voor de sociale huurwoningen past binnen het aangegeven maximale bouwbudget, zoals genoemd in de gunningsleidraad;
• Akkoordverklaring door inschrijvende partij op de vaste vraagprijs voor de grond van ontwikkelveld Noord, zoals genoemd in de gunningsleidraad.

Wensen

• De gemeente en Vechtdal Wonen wensen een onderscheidende kwalitatief hoogwaardige, ruimtelijke, stedenbouwkundige invulling en een integraal ontwerp van de openbare ruimte binnen en tussen de ontwikkelvelden die op een logische en samenhangende wijze aansluit op de omliggende openbare ruimte en op andere nog te realiseren plandelen in Haven Oost;
• De gemeente en Vechtdal Wonen wensen dat de partijen een onderscheidende, architectonische invulling geven aan de verschijningsvorm van de woningen, maar wel passend binnen de kaders van onder meer beeldkwaliteit.
• De gemeente en Vechtdal Wonen wensen dat toekomstige bewoners, belangengroepen en de omgeving worden betrokken bij de uitwerking van de plannen en het (toekomstig) functioneren van het nieuwe woongebied onder meer op het vlak van sociale duurzaamheid en het gebruik van de ontmoetingsruimte (participatieve aanpak)
• De gemeente en Vechtdal Wonen streven een duurzame leefomgeving na. De realisatie van duurzame woningen en gebieden maakt daar onderdeel van uit. Inschrijvende partijen worden uitgedaagd om invulling te geven aan het thema “duurzaam bouwen”. Een drietal onderwerpen staan hierbij centraal;
  • Natuurinclusief of -vriendelijk bouwen
  • Klimaatadaptief
  • Circulariteit
• De gemeente en Vechtdal Wonen willen met de ontwikkeling van beide grondposities in de autonome behoefte voorzien en de (lokale) doorstroming bevorderen. Beide ontwikkelvelden moet hieraan bijdragen, voor specifiek ontwikkelveld Noord wordt om visie/aanpak van marktpartijen gevraagd om dit te bereiken.
• De gemeente wenst dat de toekomstige bewoners betrokken zijn/worden bij de verdere plan- en gebouwuitwerking. Voor specifiek ontwikkelveld Noord ziet de gemeente graag de visie/voorstellen van de marktpartij tegemoet (consumentgericht bouwen);
• Vechtdal Wonen hecht waarde aan een duurzame, financiële exploitatie van haar bezit en waardeert het als de nieuwe sociale woningen passen binnen de beschikbare budgetten voor (meerjaren-)onderhoud.

Wij hebben met bovenstaande opsomming een duidelijk beeld willen schetsen wat de maximaal vijf partijen mogen verwachten bij de meervoudig onderhandse selectie (verkoopprocedure). De gunningsleidraad en overige relevante stukken worden beschikbaar gesteld bij de start van meervoudige onderhandse selectie en niet ten tijde van de voorselectie.

Voorselectie: inschrijving en beoordeling

Inschrijving

Via het inschrijfformulier van deze voorselectie kunnen partijen hun interesse kenbaar maken voor deelname aan de meervoudig onderhandse selectieprocedure. De geschiktheid van de inschrijvende partijen dient te worden aangetoond met maximaal twee projectreferenties (max. 2 A4 pagina’s of 1 A3 pagina per referentie) die aantoonbare relevante ervaring laat zien met de ontwikkeling van gemengde gebieden met zowel sociale huurwoningen als vrijesectorwoningen die in de afgelopen drie jaar zijn uitgevoerd dan wel de projectreferentie zich in de DO-fase/verkoopfase bevindt en startbouw aantoonbaar binnen halfjaar gaat plaatsvinden. Daarnaast beoordelen wij de referenties op ervaringen voor de aspecten “participatie”, “voorzien autonome behoefte en bevorderen doorstroming (lokale) woningmarkt” en “duurzaam bouwen voor de thema’s klimaatadaptief, natuurinclusief en circulair bouwen”. Niet elke referentie hoeft afzonderlijk alle gevraagde ervaringen aan te tonen, maar de maximaal twee referenties moeten bij elkaar voldoende overtuigend zijn voor de gevraagde ervaringen.

Tot slot maakt een motivatiebrief (max. 2 pagina’s A4 formaat) onderdeel uit van de inschrijving. In de motivatiebrief geeft de inschrijvende partij haar visie op hoofdlijnen voor deze opgave, duidt de uitdagingen en haar toegevoegde waarde en maakt duidelijk waarom de gevraagde aspecten in de projectreferenties (“participatie”, “voorzien autonome behoefte en bevorderen doorstroming (lokale) woningmarkt” en “duurzaam bouwen voor de thema’s klimaatadaptief, natuurinclusief en circulair bouwen”) voor hen ook belangrijk zijn om de realisatie van beide ontwikkelvelden in Haven-Oost tot een succes te maken.

Beoordeling

De beoordeling van de voorselectie wordt in gezamenlijkheid uitgevoerd door de gemeente Ommen en Vechtdal Wonen.

Voor de beoordeling van de projectreferenties en de motivatiebrief kunnen in totaal 30 punten worden verdiend. Voor de projectreferenties kunnen maximaal 10 punten worden verdiend en voor de motivatiebrief maximaal 20 punten. Bij de beoordeling van de projectreferenties geldt dat deze voldoen of niet voldoen. De mogelijke scores bij de projectreferenties zijn dan ook 10 punten of 0 punten. Indien een partij 0 punten scoort op de projectreferenties wordt de motivatiebrief niet meer beoordeeld.

De beoordeling van de motivatiebrief zal plaatsvinden aan de hand van onderstaande tabel.

beoordeling motivatiebrief	score	omschrijving
uitstekend	20	de motivatiebrief is sterk overtuigend op alle gevraagde onderdelen
goed	16	de motivatiebrief overtuigt op de meeste van de gevraagde onderdelen
voldoende	12	de motivatiebrief overtuigt op een aantal gevraagde onderdelen, maar is op andere onderdelen minder overtuigend
matig	8	de motivatiebrief overtuigt slecht op een beperkt aantal van de gevraagde onderdelen en overtuigt op andere onderdelen niet of nauwelijks.
onvoldoende	4	de motivatiebrief overtuigt niet of nauwelijks op de gevraagde onderdelen
sterk onvoldoende	0	de motivatiebrief overtuigt nergens op de gevraagde onderdelen

De vijf partijen met de hoogste score kwalificeren zich voor de volgende fase. Indien er meer dan vijf partijen op basis van de beoordeling en daaruit voortvloeiende score in aanmerking komen voor de top vijf zal loting plaatsvinden. Deze loting zal plaatsvinden tussen de partijen met de laagste, gelijke score die nog in aanmerking komt voor de top 5. Partijen met een hogere score zijn automatisch geplaatst. De eventuele loting vindt plaats op een nog te bepalen tijdstip en wordt uitgevoerd door Vechtstede Notarissen dan wel een waarnemer.

Planning

Partijen kunnen hun interesse voor de meervoudig onderhandse selectieprocedure bij de gemeente kenbaar maken van 30 september 2022 tot en met 11 november 2022 (tot 17.00) middels het digitaal indienen van het inschrijfformulier en het voldoen aan de inschrijfvoorwaarden. Vragen over de voorselectie kunnen worden gesteld tot uiterlijk 14 oktober (17.00 uur), waarna uiterlijk 21 oktober de antwoorden op alle vragen wordt gepubliceerd.

Samen met het indienen van het inschrijfformulier dienen partijen ook in te dienen:

• Twee projectreferenties die aantoonbare relevante ervaring laat zien van vergelijkbare gemengde woningbouwontwikkelingen met zowel sociale huurwoningen als vrijesectorwoningen. Een projectreferenties mag per referentie bestaan uit max 2 A4 pagina’s of 1 A3 pagina met beeld en tekstmateriaal van vergelijkbare gemengde woningbouwontwikkelingen met zowel sociale huurwoningen als vrijesectorwoningen;
• Een motivatiebrief (max 2 A4 pagina’s) waaruit blijkt welke visie de inschrijver heeft op de opgave, welke uitdagingen worden gezien, wat de toegevoegde waarde is van inschrijvende partij en waarom de gevraagde aspecten in de projectreferenties ook voor de inschrijvende partij belangrijke elementen zijn om de realisatie van beide ontwikkelvelden in Haven-Oost tot een succes te maken;
• Een leesbare kopie van de relevante bladzijden (de bladzijden met de pasfoto en de handtekening) uit een geldig legitimatiebewijs (paspoort, Europese identiteitskaart, Nederlands rijbewijs) van de inschrijver (in geval van een natuurlijk persoon) c.q. ondertekenaar(s) namens de inschrijver (in geval van een rechtspersoon);
• Indien inschrijver een rechtspersoon betreft, een uittreksel uit het handelsregister, die de actuele situatie en bevoegdheden ten aanzien van de desbetreffende rechtspersoon en haar bevoegde bestuurder(s) weergeeft;
• Verklaring referentieopdrachten. Per projectreferentie dient inschrijver een verklaring mee te sturen van de opdrachtgever van de desbetreffende referentieopdracht die bewijst dat de opdracht naar behoren is/wordt uitgevoerd zowel met betrekking tot de wijze van uitvoering als met betrekking tot het resultaat. In die verklaring dient de projectnaam, de omvang van het project, locatie, tijd en plaats van uitvoering te worden vermeld.

Na sluiting van de inschrijvingstermijn (11 november oktober 17.00 uur) beoordeelt de gemeente de inschrijvingen en laat de eventueel benodigde loting door Vechtstede Notarissen uitvoeren. Uiterlijk 18 november maakt de gemeente de uitkomst bekend aan de inschrijvers met een bezwaartermijn van 7 kalenderdagen. Vervolgens start de meervoudig onderhandse selectieprocedure, waarbij de gunningsleidraad (incl. Bijlagen) op 25 november aan de vijf geselecteerde partijen wordt verstrekt.