Voorselectie verkoop grondpositie en realisatie van twee ontwikkelvelden in De Vlierlanden te Ommen met woningbouw

De gemeente Ommen heeft de, nog te ontwikkelen, gronden in de Vlierlanden fase 2b en fase 2c in eigendom en is daarmee verantwoordelijk voor de grondexploitatie. De gemeente Ommen overweegt om de gronden in deze twee fasen onder voorwaarden via inschrijving te verkopen aan een te selecteren marktpartij ten behoeve van de ontwikkeling van woningen.

Het programma van de twee ontwikkelden bestaat uit:

• Fase 2b “Bijzonder wonen op ‘de Hoogte’ bestaat uit de realisatie van maximaal 23 levensloopbestendige woningen in de vorm van een gezamenlijk hof-wooncluster (zie roze kader om het gebied);
• Fase 2c “Dorps wonen in het hart” bestaat uit 6- rij en 4 hoekwoningen ten behoeve van starters (zie bruine, rechthoekige kader om het gebied).

De gemeente zet bovengeschetste ontwikkelopdracht in de markt en wil hiervoor via een meervoudig onderhandse selectie een marktpartij selecteren. Voor deze meervoudig onderhandse selectie nodigt de gemeente vijf partijen uit die zich via een voorselectie dienen te kwalificeren.

Selectie in twee stappen: openbare voorselectie en meervoudig onderhandse selectie

De openbare voorselectie geeft marktpartijen de mogelijkheid hun interesse bij de gemeente kenbaar te maken en in te schrijven (zie inschrijfformulier). Na de voorselectie start de meervoudig onderhandse selectieprocedure met maximaal vijf partijen die, al dan niet via loting, als meest geschikte kandidaat naar voren zijn gekomen tijdens de voorselectie.

Het doel van de procedure is het selecteren van een marktpartij op basis van een onderscheidend, kwalitatief hoogwaardig plan passend bij de ambities en doelen van de gemeente Ommen. Voor deze grondpositie geldt een vaste marktconforme grondprijs, middels taxatie vastgesteld. De ontwikkeling wordt gegund aan de partij die dit voor eigen rekening en risico op de ‘economisch meest voordelige’ wijze doet. Prijs ligt voor beide ontwikkelvelden vast, waardoor de beoordeling door de gemeente alleen op ‘kwaliteit’ zal plaatsvinden.

De gemeente sluit maximaal vier weken na definitieve gunning met de winnende partij een koopovereenkomst af voor de verkoop van de gronden van fase 2b en een gedeelte van 2c. De levering van de bouwrijpe gronden zal onder gelijke voorwaarden als opgenomen in de koopovereenkomst plaatsvinden.

Meervoudig onderhandse selectie: eisen en wensen

De ontwikkelvelden worden in de markt gezet rekening houdend met de ruimtelijke, planinhoudelijke, financiële en beleidsmatige kaders die van toepassing zijn. Deze kaders vertalen zich zowel in eisen als deels in wensen. Voor de eisen geldt dat hieraan voldaan moet worden bij de inschrijving. Indien een inschrijving niet voldoet aan de eisen volgt automatisch een knock-out. Voor de wensen geldt dat deze door inschrijvende marktpartijen kunnen worden ingevuld. De invulling van de wensen geeft de marktpartijen de mogelijkheid zich te onderscheiden. De wensen maken onderdeel uit van de beoordeling.

Onderstaand beknopt de inhoudelijke eisen en wensen die tot dusver zijn gegeven:

Eisen

• Inschrijving van een marktpartij voldoet aan de ruimtelijke eisen van het vigerende bestemmingsplan, de uitgangspunten van de Vlierlanden fase 2 Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit en de Parkeernormennota 2017 Ommen;
• Inschrijving van een marktpartij omvat het gewenste programma in het hof-wooncluster (fase 2b) met maximaal 23 levensloopbestendige woningen en 6 rij- en 4- hoekwoningen in het gedeelte voor de centrale starterswoningen (gedeelte fase 2c);
• Op basis van bovengenoemd programma vraagt de gemeente een vaste grondprijs van € 1.738.010.excl. BTW.
• Inschrijving van een marktpartij omvat een akkoordverklaring op de gevraagde grondprijs voor beide ontwikkelvelden.

Wensen

• De gemeente wenst een onderscheidende kwalitatief hoogwaardige, ruimtelijke, stedenbouwkundige en landschappelijke invulling van het gebied. De, in te dienen verkavelingsschets, laat beide ontwikkelvelden op een logische en samenhangende wijze aansluiten op de reeds gerealiseerde plandelen van de Vlierlanden en de direct aangrenzende openbare ruimte;
• De gemeente wenst dat de partijen voor beide ontwikkelvelden een onderscheidende, architectonische invulling geven aan de verschijningsvorm van de woningen, maar wel passend binnen de kaders van beeldkwaliteit (landschappelijke architectuur geïnspireerd op de bebouwing van het buitengebied van Ommen);
• De gemeente wenst dat de toekomstige bewoners nauw zijn betrokken bij de verdere plan- en gebouwuitwerking (consumentgericht bouwen);
• De gemeente wil met de ontwikkeling van beide grondposities in de autonome behoefte voorzien en de (lokale) doorstroming bevorderen;
• De gemeente wenst een duurzame leefomgeving na te streven. De realisatie van duurzame woningen maakt daar onderdeel van uit. Inschrijvende partijen worden uitgedaagd om invulling te geven aan het thema “duurzaam bouwen” die verder gaat dan huidige wetgeving.

Wij hebben met bovenstaande opsomming een duidelijk beeld willen schetsen wat de maximaal vijf partijen mogen verwachten bij de meervoudig onderhandse selectie (verkoopprocedure). De gunningsleidraad en overige relevante stukken worden beschikbaar gesteld bij de start van meervoudige onderhandse selectie en niet ten tijde van de voorselectie.

Voorselectie: inschrijving en beoordeling

Inschrijving

Via het inschrijfformulier van deze voorselectie kunnen partijen hun interesse kenbaar maken voor deelname aan de meervoudig onderhandse selectieprocedure. De geschiktheid van de inschrijvende partijen dient te worden aangetoond met maximaal twee projectreferenties (max. 2 A4 pagina’s of 1 A3 pagina per referentie) die aantoonbare relevante ervaring laat zien met de ontwikkeling van hofwoningen in een wooncluster en reguliere rij- en hoekwoningen. Deze zijn in de afgelopen drie jaar uitgevoerd dan wel de projectreferentie zich in de DO-fase/verkoopfase bevindt en startbouw aantoonbaar binnen halfjaar gaat plaatsvinden. Daarnaast beoordelen wij de referenties op ervaringen voor de aspecten, “consumentgericht bouwen”, “voorzien autonome behoefte en bevorderen doorstroming (lokale) woningmarkt” en “duurzaam bouwen voor de thema’s klimaatadaptief en natuurinclusief”. Niet elke referentie hoeft afzonderlijk alle gevraagde ervaringen aan te tonen, maar de maximaal twee referenties moeten bij elkaar voldoende overtuigend zijn voor de gevraagde ervaringen.

Tot slot maakt een motivatiebrief (max. 2 pagina’s A4 formaat) onderdeel uit van de inschrijving. In de motivatiebrief geeft de inschrijvende partij haar visie op hoofdlijnen voor deze opgave, duidt de uitdagingen en haar toegevoegde waarde en maakt duidelijk waarom de gevraagde aspecten in de projectreferenties (“consumentgericht bouwen”, “voorzien autonome behoefte en bevorderen doorstroming (lokale) woningmarkt” en “duurzaam bouwen voor de thema’s klimaatadaptief en natuurinclusief”) voor hen ook belangrijk zijn om de realisatie van beide ontwikkelvelden de Vlierlanden tot een succes te brengen.

Beoordeling

De beoordeling van de voorselectie wordt door de gemeente Ommen uitgevoerd. Voor de beoordeling van de projectreferenties en de motivatiebrief kunnen in totaal 30 punten worden verdiend. Voor de projectreferenties kunnen maximaal 10 punten worden verdiend en voor de motivatiebrief maximaal 20 punten. Bij de beoordeling van de projectreferenties geldt dat deze voldoen of niet voldoen. De mogelijke scores bij de projectreferenties zijn dan ook 10 punten of 0 punten. Indien een partij 0 punten scoort op de projectreferenties wordt de motivatiebrief niet meer beoordeeld.

De beoordeling van de motivatiebrief zal plaatsvinden aan de hand van onderstaande tabel.

beoordeling motivatiebrief	score	omschrijving
uitstekend	20	de motivatiebrief is sterk overtuigend op alle gevraagde onderdelen
goed	16	de motivatiebrief overtuigt op de meeste van de gevraagde onderdelen
voldoende	12	de motivatiebrief overtuigt op een aantal gevraagde onderdelen, maar is op andere onderdelen minder overtuigend
matig	8	de motivatiebrief overtuigt slecht op een beperkt aantal van de gevraagde onderdelen en overtuigt op andere onderdelen niet of nauwelijks.
onvoldoende	4	de motivatiebrief overtuigt niet of nauwelijks op de gevraagde onderdelen
sterk onvoldoende	0	de motivatiebrief overtuigt nergens op de gevraagde onderdelen

De vijf partijen met de hoogste score kwalificeren zich voor de volgende fase. Indien er meer dan vijf partijen op basis van de beoordeling en daaruit voortvloeiende score in aanmerking komen voor de top vijf zal loting plaatsvinden. Deze loting zal plaatsvinden tussen de partijen met de laagste, gelijke score die nog in aanmerking komt voor de top 5. Partijen met een hogere score zijn automatisch geplaatst. De eventuele loting vindt plaats op een nog te bepalen tijdstip en wordt uitgevoerd door Vechtstede Notarissen dan wel een waarnemer.

Planning

Partijen kunnen hun interesse voor de meervoudig onderhandse selectieprocedure bij de gemeente kenbaar maken van 14 oktober 2022 tot en met 25 november 2022 (tot 17.00) middels het digitaal indienen van het inschrijfformulier en het voldoen aan de inschrijfvoorwaarden. Vragen over de voorselectie kunnen worden gesteld tot uiterlijk 28 oktober (17.00 uur), waarna uiterlijk 4 november de antwoorden op alle vragen wordt gepubliceerd.

Samen met het indienen van het inschrijfformulier dienen partijen ook in te dienen:

• Twee projectreferenties die aantoonbare relevante ervaring laat zien van vergelijkbare woningbouwontwikkelingen met hofwoningen in een wooncluster en reguliere rij- en hoekwoningen. Een projectreferentie mag per referentie bestaan uit max 2 A4 pagina’s of 1 A3 pagina met beeld en tekstmateriaal van vergelijkbare woningbouwontwikkelingen;
• Een motivatiebrief (max 2 A4 pagina’s) waaruit blijkt welke visie de inschrijver heeft op de opgave, welke uitdagingen worden gezien, wat de toegevoegde waarde is van inschrijvende partij en waarom de gevraagde aspecten in de projectreferenties ook voor de inschrijvende partij belangrijke elementen zijn om de realisatie van beide ontwikkelvelden in de Vlierlanden tot een succes te maken;
• Een leesbare kopie van de relevante bladzijden (de bladzijden met de pasfoto en de handtekening) uit een geldig legitimatiebewijs (paspoort, Europese identiteitskaart, Nederlands rijbewijs) van de inschrijver (in geval van een natuurlijk persoon) c.q. ondertekenaar(s) namens de inschrijver (in geval van een rechtspersoon);
• Indien inschrijver een rechtspersoon betreft, een uittreksel uit het handelsregister, die de actuele situatie en bevoegdheden ten aanzien van de desbetreffende rechtspersoon en haar bevoegde bestuurder(s) weergeeft;
• Verklaring referentieopdrachten. Per projectreferentie dient inschrijver een verklaring mee te sturen van de opdrachtgever van de desbetreffende referentieopdracht die bewijst dat de opdracht naar behoren is/wordt uitgevoerd zowel met betrekking tot de wijze van uitvoering als met betrekking tot het resultaat. In die verklaring dient de projectnaam, de omvang van het project, locatie, tijd en plaats van uitvoering te worden vermeld. Indien marktpartij een bouwende ontwikkelaar is, dan kan deze partij de verklaringen zelf ondertekenen.

Na sluiting van de inschrijvingstermijn (25 november 17.00 uur) beoordeelt de gemeente de inschrijvingen en laat de eventueel benodigde loting door een notaris uitvoeren. Uiterlijk 2 december maakt de gemeente de uitkomst bekend aan de inschrijvers met een bezwaartermijn van 7 kalenderdagen. Vervolgens start de meervoudig onderhandse selectieprocedure, waarbij de gunning leidraad op 9 december aan de vijf geselecteerde partijen wordt verstrekt.

Hieronder kunt u de inschrijfvoorwaarden downloaden.

Hieronder kunt u de Nota van Inlichtingen downloaden.

Digitale onderlegger ontwikkelvelden